IMPUESTO DE ALCABALA: Alcances Indispensables Que Debes Conocer Para Su Cálculo Y Pago

El Impuesto de Alcabala es el impuesto que se aplica y grava la compra o transferencia de un bien inmueble que puede ser urbanos o rústico. El pago es responsabilidad del comprador de la propiedad y deberá ser al contado sin alterar la forma de pago que ha sido pactada de la propiedad. Las disposiciones actualmente vigentes están recogidas en los artículos 21° a 29° de la Ley de Tributación Municipal aprobada por el Dec. Leg. Nº 776, cuyo Texto Único Ordenado ha sido aprobado por D. S. Nº 156-2004-EF.

A razón de un proceso de Primera Venta o de Compra de un Bien Futuro; es decir, en el escenario de una compra directamente a una constructora, no tienes que pagar Impuesto de Alcabala debido a que estos bienes no están afectos de este impuesto.

¿Quiénes deben pagar el Impuesto de Alcabala?

Están obligados al pago de este impuesto, el comprador o adquirente de un bien inmueble.

¿Quiénes se encuentran inafectos del Impuesto de Alcabala?

Respecto al Impuesto en mención, en concordancia a lo señalado por el art. 27º del TUO de la Ley de Tributación Municipal, están inafectos al pago del impuesto las siguientes transferencias de propiedad: La primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras, los anticipos de legítima, las que se produzcan por causa de muerte o sucesión intestada, la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio, transferencias de aeronaves y naves, la transferencia de derechos sobre inmuebles que no conlleven la transmisión de la propiedad, las producidas por la división y partición de la masa hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios y las de alícuotas entre herederos o de condóminos originarios.

Asimismo, se encuentran en el mismo escenario la adquisición de propiedad inmobiliaria que efectúe las siguientes entidades: El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades, los Gobiernos Extranjeros y Organismos Internacionales, Entidades Religiosas y el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.

Si se cumple con dichas características, los Notarios necesitarán la constancia de NO OBLIGACIÓN DE PAGO como requisito, para que la transferencia pueda ser formalizada.

¿Cuál es el monto que se debe pagar para el Impuesto de Alcabala?

La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor del auto valúo del inmueble, correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia. A la mencionada base se aplicará la tasa del impuesto del 3%.

Es menester recalcar que no está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble.

Para poder calcular el Impuesto de Alcabala de una manera sencilla, se debe seguir la siguiente fórmula: “Alcabala = (Precio de venta – 10 UIT) x 3%”

En ese sentido, resulta necesario mencionar lo señalado por la RTF N° 00143-7-2017, en cuanto a la determinación por concepto de Impuesto de Alcabala, en el que “se declara nula la resolución de determinación girada por Impuesto de Alcabala y nula la apelada. Se señala que conforme con el artículo 24° de la Ley de Tributación Municipal, la base imponible del impuesto de Alcabala es el valor de transferencia, el cual no puede ser menor al valor de autoavalúo ajustado correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, lo que implica que al determinarse la deuda por dicho concepto, debe contarse con el valor de transferencia y comparar éste con el del autoavalúo ajustado”.

¿Cuándo se debe efectuar el pago del Impuesto Alcabala?

El pago del impuesto debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha en la que se efectuó la transferencia. Por otra parte, al no efectuarse dicho pago, se aplicarán los intereses moratorios correspondientes. A su vez, el pago se efectuará al contado, sin que ser relevante la forma de pago del precio de venta del bien.

¿En qué lugar se puede pagar el Impuesto de Alcabala y qué documentos se necesitan?

Si adquiere un inmueble ubicado en cualquier distritito de la Provincia de Lima, le corresponderá efectuar la liquidación y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT.

Los Notarios y Registradores Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de NO ADEUDO, como requisito indispensable para formalizar la transferencia, así como para su inscripción en los registros públicos.

En caso se encuentre o viva en alguna provincia del Perú, este trámite se debe hacer a través de la Municipalidad Distrital donde se encuentra ubicado el inmueble materia de transferencia.

Se debe tener en cuenta que al pagar el impuesto Alcabala el comprador deberá mostrar su Documento Nacional de Identidad, adherido a ello, deberá entregar una copia simple de la minuta de compra-venta y otra copia simple del autovalúo del año en el que se hace la transferencia del bien inmueble.

¿Qué sucede si no declaro el Impuesto de Alcabala y cuál es el escenario en el supuesto que sea declarado y no lo pague?

Cuando se efectúa cualquier transferencia de un bien inmueble, el vendedor está en la obligación de descargar la propiedad hasta el último día hábil del mes siguiente de ocurrido el hecho y el comprador está en la obligación de declarar la propiedad hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de producido el hecho. En ese contexto, si incumplen ambos con las declaraciones, estarán sujetos a una multa equivalente al 30% de la UIT en el caso de una persona natural y 60% de la UIT sea el caso de una persona jurídica.

Respecto a ello, la RTF N° 03072-8-2012 señala en cuanto a la declaración jurada que, “el único que puede realizar la declaración jurada de un predio es el propietario; en tal sentido, en el caso del Impuesto de Alcabala, el comprador no puede cuestionar la declaración jurada efectuada por el vendedor, dado que no tiene facultad para ello (…)”

No obstante, si se declara mas no se paga el impuesto, no se formaliza la transferencia del bien inmueble mediante la escritura pública.

¿Se aplica alguna deducción al Impuesto de Alcabala?

La deducción se aplica sobre las primeras 10 UIT, vigentes al momento de la transferencia del valor del inmueble ajustado. La Unidad Impositiva Tributaria (UIT) es un valor de referencia que puede ser utilizado en las normas tributarias para determinar la base imponible de los tributos.

Para dar por concluido el tema, resaltaremos los puntos más importantes:

  • Ante todo, el pago del Impuesto de Alcabala siempre será asumido por el comprador o adquiriente del bien inmueble.
  • Además, para poder calcularlo correctamente se deberá restar 10 UIT al valor correspondiente a la transferencia del inmueble y aplicarle al mismo tiempo 3%.
  • En cuanto a realizar el cálculo del impuesto, el valor de transferencia del inmueble nunca puede ser menor al valor que se le dio a la municipalidad en el autovalúo.
  • Asimismo, a las Municipalidades le corresponden el recaudo del impuesto.  En el caso de Lima se paga por medio del Servicio de Administración Tributaria, en el resto de las provincias se hace directamente en las Municipalidades.
  • Para finalizar, en caso de haber excepciones se tiene que presentar la constancia de NO OBLIGACIÓN AL PAGO, como requisito para firmar la escritura del inmueble.

En conjunto, teniendo la información necesaria y los alcances más relevantes respecto al Impuesto de Alcabala, se deben tener en cuenta cuando se organice el presupuesto conociendo los gastos concretos que ocasiona la compra de un bien inmueble.

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